Početna stranica    Imovinski odnosi u braku – Kako “bezbjedno” kupiti nekretninu?

Imovinski odnosi u braku – Kako “bezbjedno” kupiti nekretninu?

Tekst piše advokat Boris Zvicer, saradnik NaMapi – Studija za nekretnine

Zaključenje braka ”aktivira” primjenu ”specijalnih” pravnih normi u pogledu imovinskih odnosa između supružnika: naime, od trenutka zaključenja braka i zasnivanja zajednice života, između supružnika stvara se režim tzv. zajedničke imovine, kojeg odlikuju brojne pravne specifičnosti.

U ovom članku, pokušaćemo da objasnimo ključne elemente imovinskopravnih odnosa u braku – šta je to zajednička, a šta posebna imovina supružnika, te koji su praktični aspekti tih pojmova, pogotovo iz ugla kupca nepokretnosti od prodavca koji je u braku.

Prvo da kratko, vidimo šta je zajednička imovina supružnika,a šta posebna imovina, u kontekstu kuproprodaje nepokretnosti od lica koja su u braku.

Zajednička imovina supružnika je imovina koja je stečena radom supružnika.

Sve što je stečeno radom (zarada, obavljanje bilo koje  djelatnosti koja donosi novac ili druge plodove) jeste zajednička imovina oba supružnika. Irelevantno je da li je u pitanju rad samo jednog supružnika ili oba.

Primjer 1: samo je jedan supružnik zasposlen – njegova plata je zajednička imovina oba supružnika, bez obzira što drugi supružnik ne radi.

Primjer 2: supružnik koji radi, od zarade i stambenim kreditom je kupio stan – stan je zajednička imovina oba supružnika bez obzira što drugi nije uložio novac u tu kupovinu.

 

Societe Generale Montenegro banka  – Generalni sponzor

 

Posebna imovina

Posebna imovina svakog supružnika je ona koju je on stekao na bilo koji način prije nego što je zaključio brak, ili koju je stekao u braku ali ne radom, već besteretno- poklonom ili naslijeđem.

Tako,  osoba u toku trajanja braka dobije na poklon ili nasljeđivanjem  stan – naslijeđena imovina predstavlja posebnu imovinu tog  supružnika, jer kao što smo vidjeli, posebnu imovinu čini ona imovina koja nije stečena radom, već poklonom ili nasljeđivanjem. Posebnom imovinom, svaki supružnik upravlja i raspolaže samostalno – može raspolagati istom bez ikakvog ograničenja, kako pravnim poslovima inter vivos, tako i pravnim poslovima  mortis causa.

 

List nepokretnosti – 1/1 svojina koja nije zapravo to

Zajednička imovina supružnika u Katastru nepokretnosti može biti uknjižena samo na jednog supružnika (što je skoro pa uvijek i slučaj), međutim, ni u kojoj mjeri taj upis ne dovodi u pitanje pravo svojine drugog supružnika na zajedničkoj imovini – naime, ovdje se primijenjuje  tzv. fikcija dvostrukog upisa u Katastar nepokretnosti: pa, iako je kao nosilac prava svojine uknjižen samo jedan – uzima se kao da su uknjižena oba supružnika.

Zajedničkom imovinom supružnici upravljaju i raspolažu zajednički i sporazumno.

To podrazumijeva da među supružnicima – zajedničarima, postoji saglasnost o svim pravnim i materijalnim aktima koji se na zajedničkoj imovini sprovode. Međutim, supružnici mogu da se i sporazumiju na način da jedan supružnik na drugog prenese određena ili sva ovlašćenja koja se tiču upravljanja i/ili raspolaganja zajedničkom imovinom.

U ovom slučaju, uzima se da se drugi supružnik prećutno složio sa radnjama koje je nad zajedničkom imovinom preduzeo drugi supružnik. U kontekstu kupovine nepokretnosti, ovo pitanje je od neobično velikog značaja.

 

“Malčice je drukčije u praksi”

Šta može biti sporna situacija u praksi?  Kupac, uvidom u Katastar nepokretnosti, utvrdi da je nepokretnost koju želi da kupi uknjižena na jedno lice. Sa tim licem, kupac zaključi ugovor o prodaji nepokrenosti, ne provjerivši da li je lice u braku i da li postoji saglasnost drugog supružnika za prodaju iste nepokretnosti, ukoliko se ista nalazi u režimu zajedničke imovine.

U slučaju da takva saglasnost ne postoji, taj drugi supružnik ( s čijim je udijelom drugi supružnik neovlašteno raspolagao) može u parničnom postupku da traži poništenje ugovora o prodaji i u slučaju da sud utvrdi činjenicu da  supružnik nije dao izričitu ili prećutnu saglasnost za prodaju, bez sumnje će uspjeti u sporu.

 

Tražiti pisanu izjavu supružnika koji prodaju nekretninu

Prema tome, prilikom kupovine nepokretnosti izuzetno je poželjno sa prodavcem porazgovarati i infomisati se o tome da li je u braku, ukoliko jeste – razgovarati sa njegovim supružnikom i od njega tražiti izjavu da je saglasan sa prodajom, naravno pod uslovom ako se nepokretnost nalazi u režimu zajedničke imovine supružnika. Ako se nalazi u režimu posebne imovine,. o čemu je u prednjim redovima bilo riječi, svakako da navedene mjere nisu potrebne.

Napomenuti je i da se pomenuta pravila o režimu zajedničke i posebne imovine supružnika primijenjuju i na imovinu stečenu u vanbračnoj zajednici, ali samo ako je ona trajala duže vrijeme. Pitanje dužine trajanja ove zajednice je faktičko pitanje i sud procijenjuje u skladu sa okolnostima konkretnom slučaja.

 

Vanbračna zajednica

Ukoliko se svi i uslovi koji se tiču vanbračne zajednice ispune, vanbračni supružnik takođe ima pravo na udio u zajedničkoj imovini, identično kao da je riječ o bračnoj tekovini. Stoga, prilikom kupovine stana, pa i ako prodavac nije u braku,ali je u nekoj stabilnoj vanbračnoj zajednici, takođe je više nego prepotučljivo ispitati činjenice i okolnosti koje su navedene.

Sudski postupci koji za predmet imaju poništavanje ugovora o prodaji nepokretnosti koja je u zajedničkoj imovini su izuzetno kompleksni i nepredvidljivi i stoga je zaista korisno preduzeti sve mjere da bi se jedna ekonomski i pravno značajna aktivnost kao što je kupovina nepokrenosti, obavila na siguran način.

Tekst je pisao naš saradnik i sagovornik vezano za pravne i administrativne poslove u prometu nekretnina – advokat Boris Zvicer.

 

Pravne i administrativne usluge u prometu nekretnina

Marketing u nekretninama – Kako naći kupca

11 savjeta kako efikasno prodati nekretninu

11 savjeta kako pravilno kupiti nekretninu